はじめに

　不動産投資と一言で言っても、物件の種別だけで大きく分けて以下の『4つ』が存在いたします。
・1棟マンション
・区分マンション
・1棟ビル
・区分事務所・店舗

　本記事ではその中の『区分マンション』にスポットを当て、その中でも『中古ワンルームマンション』というカテゴリーの物件の特色をご説明させていただきます。

中古ワンルーム投資とは？

　一般的に不動産投資というと、売却益『キャピタルゲイン』を狙うものと、賃料収入と支出(融資返済・経費等)の差額『インカムゲイン』を狙っていくものの2パターンが挙げられますが、世間一般的に『中古ワンルーム投資』というと、中古の単身用区分マンションを購入し、インカムゲイン（あわよくばキャピタルゲインも）を狙っていく、もしくは賃料収入と支出の差がほぼ0のトントン状態で所有し続け、融資完済のタイミング以降、賃料収入のみが丸々手残りとして毎月残っていく、というような投資と考えて問題ないかと思います。

　メリットといたしますと、『都心部』の物件が『少なめの資金』で購入できるという点が挙げられます。
東京23区で新築区分マンションや、一棟マンション(新築・中古含め)を購入するのは価格帯が高すぎて手を出せない・・・という方でも比較的参入障壁が低い投資対象の一つとなっております。

　デメリットといたしましては、収入が０or100な点が挙げられます。
購入するのが1部屋だけの為、当たり前ですが『その部屋だけ』埋めることができれば、当初想定していた100%の収入が発生しますが、逆に『空室』となると収入が0となってしまい、融資で購入された場合は、空室の間は返済だけが毎月手出しで出て行ってしまう、というような状態になってしまいます。

　上記を鑑み、どちらかというと空室リスクの少ない『都心部』で盛んな傾向にある投資方法と言えます。

よくある営業文句4選とその裏にあるリスク

　上記で挙げた通り、不動産投資の中では比較的参入障壁が低い分、知識も乏しい中よく考えず中古ワンルームを購入してしまい、失敗してしまう方も多くいらしゃいます。

　そんな方はワンルームの販売・仲介業者から以下のような営業をかけられ、購入された方が多いのではないでしょうか。

「家賃保証があるから安心！」

　怪しい！・・・私ならそう思ってしまいます。

　『家賃保証』・・・めちゃくちゃいい響きですよね。保証してくれるなんてなんていい会社！
安心・安定・優良企業！そんな印象を受ける方も少なくないのではないでしょうか。
　私は真逆で、『保証』を付けなければいけない『欠陥』がどこかに存在する物件なのだな。と勘ぐってしまいます。

　業者が想定している賃料での長期的な入居が見込めないのか。はたまた現在『空室』でいつ入居が付くか不安なほど需要が微妙な立地・スペックの物件なのか・・・。
　そこらへんをしっかりと見極めた上で『プラス特典として』家賃保証が付いているような物件であれば問題ないかと思います。もちろん家賃保証は業者が利益を削って付けているわけですから、そんな物件は存在しないかとは思いますが・・・。

「当社が将来買い取ります！」

　根拠のないクロージングトークは悪です！

　波がある不動産情勢の最先端をいく『都心物件』かつ中古市場でなぜそのような大口を軽々しく叩けるのか不思議でたまりませんが、『〇年後にいくらで買い取る』というような契約を巻いているならまだしも、担当者の口頭ベースの『今後も不動産価格は登っていく一方なので！』というような甘い言葉は鵜呑みにしない方がいいですね。

　また、上記のように『〇年後にいくら以上で・・・』というような契約を結んでいたとしても、基本的には超長期的な契約のはずですから、果たしてその時にその企業が残っているのか、残っていそうなのかも判断が重要かと思います。

　基本的には目の前の物件単体での収益性・資産性のみで問題ないかどうかを考え、その他はおまけ程度に考えておきましょう。　　　

「ローンを組めるから自己資金ゼロでも始められる！」

　レバレッジは時に身を滅ぼすことも・・・。

　不動産投資は世の中に存在する投資商品の中でも『レバレッジ』を多くかけられるもののひとつとして挙げることができます。
　要は『少ない自己資金』で『高額の投資』を行うことができるというわけです。
　ただ！・・・もちろん甘い話にはリスクがつきものです。

　先述した通り、小額の自己資金で融資を引くなどのレバレッジをかけた際のリスクの最たるものの一つが『収益額が返済額を下回る』ことです。

　どの投資でも上記リスクは孕んでいますが、1室空室になるだけで収入が完全に0になってしまう中古ワンルーム投資は中でもそのリスクヘッジが非常に難しく、初期投資が少ないからと言って簡単に手を出すと、非常に痛い目を見る可能性があります。

「儲かる投資です！」

　・・・断言します。儲かりません！

　そもそも昨今の中古ワンルーム投資商品は物件価格の高騰の影響により、融資を使って購入した場合、その返済が完了するまではプラスはおろか、毎月少額の手出しをして持ち続け、返済が完了したら、賃料収入を丸々受け取れるよね。年金代わりになるよね。というような商品が多いです。

　自己資金は少ないとはいえ融資を受けられるのは、現状ある程度高い収入があるいわゆる世間的に『高属性』と言われる方が多いです。そんな方々が2千万も3千万も借り入れを起こして、将来の7~8万円/月を手にするために30年ほどリスクを負い続けるのは果たしてコスパがいい投資法と言えるのでしょうか。

優良な投資用ワンルーム物件の選び方

　都心部のワンルーム物件は取り扱う業者数も多く、数多ある業者の営業マンが日々各物件オーナーや情報元から物上げを行い、無い情報の中で搾りカスのような物件を取り合っているのが現状です。
　そこに一消費者が入るスキなどあるわけもなく、よほど非公開のコネクション等がある方でない限りは、基本的には業者から購入することになるかと思います。

　業者としても上記の通り競合が多く安く仕入れ値がオークション的に高騰し、結果的にそこに上乗せをし、消費者に高掴みさせることでしか利益を生むことができず、消費者ばかりが損をするというような流れとなってしまっています。

　その中でも物件選定のコツとして強いてあげるのであれば、『独自のシミュレーション方法を確立しておく』ことでしょうか。
　
　業者から出された試算表や将来の見通し資料ではなく、独自であらかじめ各変数を当てはめれば『買い』なのか『そうでないか』がわかるようなツールを用意しておくと便利かと思います。
　ツール等作成の為の情報はネットでも多く落ちていますし、区分マンションは比較的チェックすべき変数が少ないかと思いますので、そこまで難しいことではないかと思います。
　まあ、ツールを用意したところで現在売りに出ている物件の多くが『買いではない』部類に当てはまるのが分かってしまう、という結果になってしまうのですが・・・。

参入障壁が低いとはいえ、そんな状況ならもう不動産投資を諦めた方がいいのか・・・

　諦めないでください。壁にぶち当たった時、少し視点を変えると意外な光が差し込んでくることもあります。

　上記のような方にお勧めなのがズバリ『地方1棟マンション投資』です！
　都心で２～3,000万となると区分物件しか購入できませんが、もう少し価格帯の目線をあげていくと、地方で1棟丸々購入することも視野に入ってきます。

　1棟で購入するメリットはいくつかありますが、区分投資と比べた際、空室リスクを分散できる点が強みです。
　区分投資では空室か入居かの0 or 100だった収入が、例えば10部屋のマンションを丸々購入した場合、一部屋抜けた場合でも満室比で90%の収入を受け取ることができます。

　また、地方は都心に比べ競合も少なく、比較的好条件で物件を購入することもまだまだ可能となっております。

まとめ

　いかがでしたでしょうか。

　どのような投資商品もしっかりと知識を付け、目利きをし、ご自身に合う！と思われるようなものでしたら手を出されても全く問題ないかとは思いますが、あまりにも短絡的に、営業マンに進められるがまま中古ワンルームを購入されている方が多く見受けられますので、注意喚起も含め本記事を執筆させて頂きました。

　上記内容以外にも不動産投資に関しお困りの事等ございましたらお気軽に当社にご連絡いただければと存じます。皆様にとって少しでも何かお力になれれば幸いです。