はじめに～地方収益不動産投資の魅力～

　収益不動産を選ぶにあたり大事な要素の一つが、物件の所在する『エリア』。大きく分けると、『都心部』に位置するのか、『地方』に位置するのか、に分類することが出来ます。

　それぞれメリット・デメリットは存在しますが、その内の『地方収益不動産』にスポットを当て、その『魅力』を解説していきます。

地方での収益不動産投資のメリット

　収益物件には『価格』・『利回り』・『築年数』など様々な要素がありますが、もし『立地以外のすべての要素が同じ場合』、もちろん、立地が良い＝『都心部』の収益物件を選んだ方が良いことがほとんどです。

ではあえて『地方』物件を選ぶ方がいらっしゃるのはなぜか。地方物件には都心物件と比べ
・低投資金額も可
・高利回り
・物件の競争率が低い 等様々なメリットがございます。

　以下で具体的に紹介いたします。

低投資で始められる可能性

　分かり易く区分の不動産で考えてみましょう。

　株式会社不動産経済研究所が発表した『全国新築分譲マンション市場動向2023年によりますと、東京23区で2023年に発売された新築分譲マンションの平均価格は1憶1,483万円。

　一方埼玉県での平均価格は4,870万円と、2倍以上の差があります。東京23区-埼玉県でもこれだけの差があるということは、さらに地方となると差は歴然ですね。

　同じ規模の物件で考えたとき、地方の方が相対的に金額が小さい傾向にあるため、比較的低い金額から投資を行うことが可能です。

高利回り物件が買える

　収益不動産において、物件価格と家賃収入から算出される収益率を『利回り』と表現しますが、地方の物件の方が都心の物件に比べ高利回りな物件を購入できる可能性が高いです。

　 都心と比較した際、家賃が安く、収入額で考えると都心の物件の方が圧倒的にいいように思えますが、前述したように物件価格が安いため、高利回りを実現することが可能となっています。

都心に比べ、競争率が低く優良物件が見つけやすい

　都心の物件は取り扱い業者数が多く、情報も比較的オープンな為、万が一安く売りだされたとしても価格がオークション形式に上がっていってしまい、最終的には相場付近に落ち着いてしまうことがほとんどです。

　ではなぜ取扱業者数が多いか。答えは簡単。それだけ需要が大きいからです。

　地方物件のように『高利回り』とはいきませんが、地価の将来性や、賃貸需要の高さ、流動性等のリスクヘッジを考えた結果、『都心の物件が欲しい。』と考えられる方は多くいらっしゃいます。(買えるか買えないかは別としてですが・・・。)

　一方地方物件の情報は、そもそも取り扱っている業者数も少ない上に、排他的な文化が残っている部分も多く、なかなか外に出づらいことが多いです。

　また、上記リスクを危惧する方も少なくない為、地方物件を探されている方の母体数は相対的にみて少ない状況です。 『見つけやすい』は言い過ぎかもれませんが、地方高利回り収益不動産は、田舎の骨董品で掘り出し物を見つける。そんな感覚に近いのかもしれませんね。

地方物件の探し方の基本～効率的な3つの探し方～

　地方不動産の魅力が分かってきたところで、次は収益物件の情報を手に入れる必要があります。

　不動産は向こうから歩いてきてくれることはありません。では実際にどのように情報を手に入れればよいのでしょうか。

　不動産情報の手に入れ方は各々千差万別ですが、ここでは
・地元業者様
・ポータルサイト
・大家の会

　上記の3つの活用についてご紹介いたします。

地元の不動産業者様を活用する

　地方の物件の多くはまず地元の業者様に情報が入ることが多いです。現所有者様も地元にご在住の場合、その流れは尚顕著です。

その業者様とコンタクトを取り、現在持っている情報を紹介してもらう、もしくは自分の探している物件のスペック(価格帯・利回り・築年数等)を伝え、合う情報が出てきた際には連絡をもらえるようお願いしておきます。

　コンタクトの取り方としては訪問が望ましいですが、難しい場合は電話・メールでもいいでしょう。
タイミングが良ければまだどこにも出回っていない情報が手に入れられるかもしれません。

オンライン不動産ポータルサイトの使い方

　楽待・健美家・アットホーム等が代表例としてよく挙げられますが、収益不動産が掲載されているポータルサイトを使うのも手軽にできる一つの手です。

　 多くの不動産業者が自社保有もしくは仲介を行っている収益物件を掲載していますので、数多くの物件から、自分の希望に合った条件で絞込・検索することが出来ます。

大家の会に加入する

　収益不動産を所有している方を『大家』と呼ぶことがありますが、その方たちのコミュニティが存在するのをご存じではない方も少なくないのではないでしょうか。

　大家さん同士でコミュニティを形成し、情報交換や交友関係拡大等を行うのが主な目的です。

　不動産関連業者が主催となり作られているコミュニティも存在し、入会方法や会費の有り無しも様々です。

　初心者の方は知識補填、中堅以上の方は非公開情報の入手、など細かい目的は様々ですが、会員同士で売買が完結することもあり、収益不動産に1歩深入りするために参加されるのもいいかと思います。

　 業者ではなく、同じ消費者側の立場の方と繋がれる機会は大家の会ならではかと思います。

地方優良収益物件情報収集のコツ

　上記で挙げた情報収集方法ですが、いくつかコツ・ポイントがあるのでそちらも説明させていただきます。

地元業者様への反復コンタクト

　地元の不動産業者様へコンタクトを取る際、だいたいは門前払いもしくは現在自分の希望に合う物件情報が無いことがほとんどです。

　可能性の有りそうな業者様へは、必ず反復してコンタクトを取り続けてください。

　頻度が多すぎると嫌がられる可能性もあるので、そこは調整の必要がありますが、反復してコンタクトをとることで業者からの紹介確率は確実に上がります。大前提『無いのが当たり前』です。くじけず反復しましょう。

非公開ポータルへの入会

　楽待・健美家等にも一部『非公開情報』はありますが、簡易的な入会作業さえ完了すれば個人・業者問わずだれでも見ることができてしまう『ほぼオープンな情報』の事が多いです。

　前述しましたが、『オープンな情報＝ライバルが多い・条件が相場に近いか相場より悪い』ことがほとんどです。

　対して、各業者様が独自に自社ホームページ等で運用を行っている会員専用ページなどでは、会員登録を厳密に行っているところもあり、『完全非公開』というわけにはいきませんが、ある程度開示先を限定した情報が手に入ることもあります。

　本りまわりっち会員登録も、申し込みをいただいてから1件1件手作業で審査を行い、こちらから承認しない限りは入会できない仕様になっておりますので、ご興味のある方は是非ご申請ください。

　なかなか普段目にすることが無いようなスペックの物件が掲載されていることに皆様驚かれます。

大家の会の選定と情報の取捨選択

　『大家の会』と一言で言っても形態はさまざまです。

　数人が集まり定期的に飲み会を開くだけのラフな会もあれば、月謝を払い定期的に懇親会やセミナーなどに参加を促す営利的な会もあります。

　どれも良し悪しなのでここはダメ、というようなことはございませんが、初心者の方は会で得た知識や情報を必ず会の外にてご自身で精査、取捨選択を行うようにしてください。いろいろなサイトや本を読んでみてください。そして自分に合わなければ『辞める勇気』も時には必要です。

　不動産業界に関わらず、一つの情報源だけを信じ、囚われるのは非常に危険です。　

地方収益物件を選ぶ際の3つのポイント

　確かに全体的にみると地方の人口は右肩下がり。では地方の賃貸物件オーナーに未来はないのでしょうか。そんなことはありません。

　地方物件を選ぶ際の大事な考えの一つとして、その物件が『地方物件固有のリスク』を補える物件かどうか、という観点がございます。

　物件を選ぶにあたり気を付けたいポイントは無数にございますが、ご参考に3つだけご紹介いたします。

潜在的賃貸需要があるエリア・間取りか

　現在空室率が多い＝賃貸需要が少ないと短絡的に考えることは、いい物件を見逃すことに繋がります。賃貸需要があるのに現所有者様が原状回復を怠っていたり、そもそも自主管理で募集を行っておらず、しっかり整えれば入居がつくのに現在は空室だらけ、というような物件も少なくありません。

　物件の間取りがエリアにマッチしているか、競合が少ないか、駐車場は戸数分確保できているか等、そのエリアの特色を加味することも大事かと思います。

賃貸需要が一つの要因に依存しすぎてないか

　大学キャンパス近くに建っている学生マンション。大手工場誘致により賃貸需要が高まると言われているエリア等、確かに現在もしくは今後直近の入居付けに問題はないでしょう。

　ただ、そのキャンパスが移転したら？その企業が撤退したら？タラレバを考えればキリがないですが、『もしものこと』を想定しリスクヘッジしておくのも非常に大事です。

　現在は一つの入居需要要因のみに依存しており、ほぼ学生、ほぼ工場従業員の方のみですが、もしその要因がなくなっても、間取り・家賃的に通常の入居需要も見込める、というような物件が望ましいです。

エリア独特の経費の把握

　同じスペックの物件でも、北国の物件は経費率が高くなる傾向にあります。

　要因は『除雪・排雪費』です。毎年積雪の多さにより変動する費用なので、紹介時経費に見込んでない物件情報も多々見受けられます。

　除雪・排雪費は一部の例です。公共下水ではなく浄化槽を使用している、駐車場が足らず外部のものを家主負担で借りている等、事前に把握した方が良い経費はたくさんございます。

　経費に関しては業者からの情報を鵜呑みせず、ご自身でしっかりと現地の管理会社等にヒアリング・調査や、試算をされることをお勧めします。

まとめ

　いかがでしたでしょうか。

　今回は収益不動産を『都心部』と『地方』にエリア分けした際の『地方物件』の魅力・情報収集法・選別ポイントについて一部ではございますがご紹介させていただきました。

　今回挙げたことが全てではないことは皆さんもお分かりかと思います。

　是非様々な情報や知識を蓄えられ、皆様にとって『良い物件』に出会われることを心よりお祈りしております。 そのきっかけ・参考に少しでもなれていれば幸いです。